Pe măsură ce România se îndreaptă spre redeschidere, firma noastră de avocatură Hammond și Partenerii speră că sunteți bine și sănătoși. Pe măsură ce se va redeschide lumea afacerilor, vom rămâne parteneri de încredere ai clienților noștri și vom face toate eforturile necesare pentru a vă oferi cele mai bune soluții juridice.

În această perioadă, o nouă lege interesantă privind terenurile agricole a fost adoptată de Parlamentul României și am prezentat mai jos revizuirea și precum și comentariile noastre.

Nimeni nu va putea cumpăra terenuri agricole în România

Pe data de 3 iunie 2020, Parlamentul României a adoptat o lege menită să modifice și să modifice actuala Lege nr. 17/2014 privind vânzarea și cumpărarea de terenuri agricole din România situate în afara zonei construite (extravilan), „Legea nr. 17/2014”.

Noua Lege a fost trimisă la 9 iunie 2020 Președintelui României pentru promulgare, care în 20 de zile trebuie să o trimită înapoi Parlamentului pentru revizuire și modificări suplimentare, fie pentru a o promulga și a fi trimisă pentru publicare în Monitorul Oficial.

Dacă este promulgată și publicată în Monitorul Oficial, aceasta va intra în vigoare în 60 de zile de la publicare. Această nouă lege, deși a fost trimisă președintelui pentru promulgare, credem că va ridica obiecții la lege în forma sa actuală.
Deși nimeni din mass-media nu pare să analizeze în detaliu și să prezinte publicului modificările propuse de această nouă lege, revizuirea noastră dezvăluie modificări pe care considerăm că le aduc implicații majore și modificări la cadrul legal al pieței imobiliare agricole care trebuie să să fie adus în atenția publicului, deoarece se referă la schimbări majore ale condițiilor de cumpărare și vânzare a terenurilor agricole din România.

Cele mai importante modificări oferite de proiect se referă la art. 4 din Legea nr. 17/2014, care reglementează condițiile de vânzare a terenurilor agricole situate în afara zonei construite din România.

Noua versiune a articolului propus de noua lege extinde categoria persoanelor care au dreptul de preempțiune la cumpărarea acestor terenuri la o categorie mai largă de persoane și instituții.

Forma noii legi în vigoare prevede în prezent că terenurile agricole pot fi vândute altor persoane doar cu respectarea dreptului de preferință a coproprietarilor, a chiriașilor agricoli, a proprietarilor terenurilor vecine și a statului român, prin intermediul Agenției Domeniilor Statului , în această ordine specifică, la același preț și în aceleași condiții contractuale.

Noua Lege modifică complet această listă de persoane cu drepturi de preempțiune adăugând noi entități și persoane îndreptățite să aibă o preferință. Lista din noua lege este următoarea, în această ordine specifică:

a. Coproprietari, rude, soți și socrii până la gradul al treilea.
b. Proprietarii de investiții agricole pe terenuri agricole pentru arbori, viță de vie, hamei, irigare exclusiv privată sau chiriași. Dacă pe teren sunt amplasate investiții agricole pentru culturi de arbori, viță de vie, hamei și pentru irigații, prioritatea achiziționării acestor terenuri aparține proprietarilor acestor investiții.
c. Proprietarii și / sau chiriașii țărilor vecine.
d. Tinerii fermieri, în conformitate cu reglementările UE.
e. Academia de Științe Agricole și Forestiere și unități de cercetare și dezvoltare în domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și a instituțiilor de învățământ.
f. Persoanele cu domiciliul în locația în care se află terenul sau în zonele învecinate.
g. Statul român.

Noua lege prevede, de asemenea, că două articole noi vor fi introduse în Legea nr. 17/2014 care reglementează ce se întâmplă dacă persoanele cu drepturi de preempțiune de mai sus nu intenționează să-și exercite drepturile.

În acest sens, remarcăm că cea mai importantă schimbare adusă de această nouă lege este aceea că nicio persoană străină nu va putea cumpăra direct terenuri agricole în România.

Conform acestui nou articol, dacă drepturile de preempțiune menționate mai sus nu sunt exercitate, vânzarea de terenuri agricole situate în afara zonei construite se poate face numai persoanelor care îndeplinesc următoarele condiții cumulative:

• au domiciliul / reședința localizată în România pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare.
• desfășoară activități agricole în România pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare.
• sunt înregistrați la autoritățile fiscale românești cu cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole.
Pentru companii, condițiile sunt și mai severe:
• trebuie să aibă sediul / sediul secundar situat în România pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare.
• Trebuie să desfășoare activități agricole în România pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare.
• sunt obligați să prezinte documentele care arată că din veniturile totale din ultimii 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venituri din activități agricole, astfel cum sunt clasificate prin codul CAEN.
• acționarul care controlează compania trebuie să aibă domiciliul în România pentru o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare
• dacă acționarii controlori sunt alte persoane juridice, atunci aceștia trebuie să aibă domiciliul în România cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare.

Din interpretarea acestor noi reglementări propuse, se pare că singurele persoane îndreptățite să cumpere terenuri în România după intrarea în vigoare a Legii noi sunt persoanele fizice sau companiile care desfășoară în prezent activități agricole în România și au făcut acest lucru pentru cel puțin precedent 5 ani.
O altă modificare este reprezentată de obligația indirectă de a nu vinde terenuri agricole pentru o perioadă de cel puțin 8 ani de la data achiziționării lor. Există un articol nou care prevede că, dacă un proprietar vinde oricare dintre terenurile sale agricole cumpărate mai puțin de 8 ani înainte, el trebuie să plătească o taxă de 80% din diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție. Acest lucru va permite, în opinia noastră, o denaturare a pieței în ceea ce privește prețul pentru terenurile agricole.

Dacă noua lege a fost adoptată în forma sa actuală, credem că va bloca vânzarea și cumpărarea de terenuri agricole în România, precum și neconstituțională. Trebuie menționat faptul că legea a fost inițial propusă în 2014, într-un alt context juridic.

Între timp, aveți grijă de dumneavoastră!

Căutați un Avocat specializat în Fuziuni și Achiziții?

M&A lawyer